NUEVA LEY DE SUELO
LEY 8/2007 DE 28 DE MAYO
A instancias del Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana COACV, la Agrupación de Urbanistas envía un magnífico resumen de la nueva Legislación de Suelo que, por su interés, remite a todos sus colegiados. Para información de todos...
La nueva Ley 8/2007 es la quinta legislación urbanística estatal, después de las de 1956, 1976, 1990, 1998, además de sus modificaciones y refundiciones. Esta Ley de Suelo 2007 se presenta en el actual panorama nacional como una renovación profunda, alterando algunos principios hasta ahora básicos y clásicos en nuestro urbanismo. Como dice la Exposición de Motivos: “No es esta una ley urbanística, sino una ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendado al Estado”.
Incorpora nuevos aspectos al urbanismo; en primer lugar, ya no es la propiedad del suelo la que tiene el derecho exclusivo a la actividad urbanizadora, sino que se abre a otros agentes como son los ciudadanos y la iniciativa privada; en segundo lugar, regula una nueva línea de desarrollo amparada en el urbanismo sostenible y el derecho a la vivienda; y en tercer lugar un nuevo régimen urbanístico del suelo, diferenciando dos nuevos estados básicos de este: el rural y el urbanizado, a partir del cual se desarrollan unos nuevos principios sobre la forma de hacer ciudad, de construirla y de valorar los terrenos, desvinculando el antiguo concepto de clasificación y valoración.
Se enumeran, con sus referencias al articulado, las principales novedades introducidas en la ley, sistematizadas en diferentes apartados temáticos que facilitan su lectura e interpretación.
Régimen urbanístico del suelo:- Se diferencian dos nuevos estados o situaciones básicas del suelo en función de su situación actual: el rural y el urbanizado, desvinculando el antiguo concepto de clasificación y valoración (art. 12.1).
- Suelo rural es el preservado de su transformación que debe incluir, como mínimo, el protegido por la legislación de protección o policía de dominio público, por protección en la ordenación territorial y urbanística por los valores concurrentes, por riesgos naturales y el urbanizable hasta que finalice totalmente la urbanización (art. 12.2).
- Suelo urbanizado es el integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, sin precisar más obras que las de conexión a las instalaciones (art. 12.3).
- Se entiende por actuaciones de transformación urbanística las actuaciones de urbanización y las actuaciones de dotación (art. 14).
- Las actuaciones de urbanización distinguen las de nueva urbanización (que suponen el paso de un ámbito de suelo rural a urbanizado) y las de reforma o renovación de la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.
- Las actuaciones de dotación no requieren reforma o renovación integral de la urbanización, sino incrementar dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificación o densidad o nuevos usos asignados en la ordenación urbanística.
Contenido del derecho de propiedad: Derechos y obligaciones
- La previsión de la edificabilidad no la integra en el contenido del derecho de propiedad. Sólo se patrimonializa con su realización efectiva y condicionada al cumplimiento de los deberes y levantamiento de cargas (cesión y urbanización) (art. 7).
- Para ejercer la facultad de participar en le ejecución de actuaciones de urbanización dispondrá de un plazo que no podrá ser inferior a un mes desde que pueda conocer el alcance de las cargas (art. 8.1.c).
- No se podrán establecer obligaciones adicionales ni más gravosas que las legales en perjuicio de los propietarios por convenios Promotor-Administración (art. 16.3).
- Obligación de destinar el 30% de la edificabilidad residencial en nueva urbanización a Viviendas Protección Pública con distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social, con las concreciones de normativa transitoria (art. 10).
- La cesión de aprovechamiento a la Administración –hoy 10% y que se propone entre 5 y 15% hasta 20%- es libre de cargas de urbanización, es decir urbanizado. La Administración no paga cargas de urbanización (art. 16.1.b).
- El incumplimiento de deberes urbanísticos habilita al legislador autonómico a sancionar al incumplidor mediante el instituto de la expropiación-sanción hasta un máximo del 50% del valor (art. 31.3).
- Potenciación del Patrimonio Público del Suelo vinculado a la Viviendas Protección Pública y potenciación del derecho de superficie.
Criterios de ordenación:- Desaparece el carácter del suelo urbanizable de la Ley del Suelo de 1998 como residual por no encontrarse protegido.
- La legislación sobre ordenación territorial y urbanística establecerá en que casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación por trascender los efectos en el medio ambiente del concreto ámbito de la actuación (art. 15.6).
- Transitoriamente, transcurrido un año sin regulación expresa, no se podrán hacer reclasificaciones, por si solas o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, si afectan a más del 20% de la población o de la superficie de suelo en cuyo caso se obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación, es decir mediante REVISIÓN (D.Tª 4ª).
- Suelos forestales incendiados deben mantenerse en situación de suelo rural inscribible en el Registro de la Propiedad (D.A.6ª).
- Criterios de sostenibilidad con informes determinantes para el contenido de la memoria ambiental de la administración hidrológica, de costas, carreteras e infraestructuras (art. 15.3).
- Inclusión en los instrumentos de ordenación de actuaciones de urbanización, de un informe o memoria de sostenibilidad económica en el que se pondere el impacto sobre la Hacienda Pública afectada por la implantación y el mantenimiento de infraestructuras y servicios resultantes.
Mayor transparencia en las operaciones y tramitaciones que afectan a la ordenación:- Todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y de ejecución, incluidos los convenios que se suscriban deben ser sometidos al trámite de información pública y aprobados por el Pleno del Ayuntamiento si los convenios alteran cualquier instrumento de ordenación (art. 11.1 y D.A.8ª modifica art. 22.2 LEY REGULADORA BASES DEL RÉGIMEN LOCAL 7/1985).
- Reconocimiento del derecho del ciudadano, además del derecho a la información, a la participación en los procesos de elaboración y aprobación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística. En línea con legislaciones de Evaluación Ambiental y Paisaje (art. 4.e).
- Obligación de hacer constar en las enajenaciones de terrenos la situación urbanística y los deberes y obligaciones pendientes de cumplir si están sujetos a una actuación de urbanización, dando lugar su infracción y hasta un plazo de 4 años (antes era de 1 año), a la posibilidad de rescindir el contrato y exigir indemnización (art. 18).
- En casos de alteración de la ordenación que no sea en el marco de plena potestad de ordenación debe hacerse constar como interesados a los propietarios o titulares de otros derechos durante los cinco años anteriores (D.A. 9ª que añade art. 70ter a la LEY REGULADORA BASES DEL RÉGIMEN LOCAL 7/1985).
- Transparencia en representantes locales con declaración de incompatibilidades, bienes patrimoniales, sociedades liquidaciones impuestos, hasta dos años siguientes a expirar su mandato (D.A. 9ª que modifica art. 75.7 LEY REGULADORA BASES DEL RÉGIMEN LOCAL 7/1985).
Declaración de obra nueva:
- Acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega a los usuarios.
Valoraciones:- Modifica el art. 43 de la LEF referido al método de valor real, remitiendo a los criterios de valoración de la LS exclusivamente (DA5ª).
- Valoración según situación: rural o urbanizado.
- Valoración suelo rural mediante capitalización renta anual atendiendo al rendimiento del uso o explotación sin aplicación de expectativas urbanísticas ni método de comparación (art. 22).
- Valoración suelo urbanizado por aplicación del valor de repercusión calculado por el método residual estático a la edificabilidad de referencia atribuida por la ordenación urbanística (art. 23).
- A los solos efectos del reparto de beneficios y cargas se establece la Valoración del suelo como si estuviera terminada la actuación (art. 26).
- Se establece una indemnización adicional por la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización y por la promoción de actuaciones de urbanización (art. 24 y 25).
Se acompaña un cuadro esquema del nuevo sistema de valoraciones.
Normativa transitoria:
- La reserva del 30% de VPP será exigible a partir de un año excepto municipios de menos de 10.000 habitantes que cumplan determinadas condiciones y segunda residencia en que se compense motivadamente (DTª 1ª).
- Valoración en suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados y para los que el planeamiento haya establecido condiciones para su desarrollo, se valorarán con los criterios de la LS 6/98 si no han vencido los plazos de ejecución o en su defecto tres años (DTª 3ª.2). Puede tener varias lecturas con la normativa valenciana: PDAI adjudicado?, PDAI convocado concurso?, Suelo urbanizable sectorizado?.
- Mientras no se desarrolle reglamentariamente se aplicarán las Normas de valoración de bienes inmuebles contenidas en la ECO/805/200 (DTª 3ª.3).
- Transcurrido un año si regulación expresa, no se podrán hacer reclasificaciones si afectan a más del 20% de la población o de la superficie de suelo en cuyo caso se obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación (D.Tª 4ª).
Adaptación de la normativa autonómica a la LS2007:
Se trata de enumerar aquellos aspectos de la ley estatal que se han regulado supletoria y provisionalmente por ser competencia de las CCAA, hasta que sean regulados por la normativa autonómica.
- La patrimonialización de la edificabilidad está condicionada al cumplimiento de deberes y levantamiento de cargas en los términos que disponga la legislación autonómica. Puede entrar en colisión con la regulación de semiconsolidadas.
- La reserva de vivienda de protección pública en la LUV remite a los planes en función del estudio de necesidades y transitoriamente establece mínimos entre 10% y 40%. Debe adaptarse a los mínimos de la LS 2007.
- En materia de expropiación-sanción la LS 2007 remite a loa normativa autonómica para la regulación de la valoración que podrá ser minorado hasta el 50% de su valor.
- En materia de valoraciones y normativa transitoria se debe establecer cuando se entiende que se trata de ámbitos delimitados y para los que el planeamiento haya establecido condiciones para su desarrollo en que se remite transitoriamente a la LS98.
- La normativa autonómica debe establecer de forma clara los casos en que el impacto de una actuación exige ejercer de forma plena la potestad de ordenación.
- La normativa autonómica debe adaptarse al cumplimiento de la entrega a la administración del suelo libre de cargas de urbanización.
Gabriel Ibor Ridaura
Secretario
LEY 8/2007. 28/05/2007. Jefatura del Estado.
LEY DEL SUELO *Entrada en vigor: 1 de julio 2007. *Deroga: Ley 6/1998, algunos artículos del R.D.L. 1/1992, arts. 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa (16-12-54)
