NUEVA LEY DE SUELO
LEY 8/2007 DE 28 DE MAYO
A instancias del Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana COACV, la Agrupación de Urbanistas envía un magnífico resumen de la nueva Legislación de Suelo que, por su interés, remite a todos sus colegiados.
Para información de todos...
La nueva Ley 8/2007 es la quinta legislación urbanística estatal, después de las de 1956, 1976, 1990, 1998, además de sus modificaciones y refundiciones. Esta Ley de Suelo 2007 se presenta en el actual panorama nacional como una renovación profunda, alterando algunos principios hasta ahora básicos y clásicos en nuestro urbanismo. Como dice la Exposición de Motivos: “No es esta una ley urbanística, sino una ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendado al Estado”.
Incorpora nuevos aspectos al urbanismo; en primer lugar, ya no es la propiedad del suelo la que tiene el derecho exclusivo a la actividad urbanizadora, sino que se abre a otros agentes como son los ciudadanos y la iniciativa privada; en segundo lugar, regula una nueva línea de desarrollo amparada en el urbanismo sostenible y el derecho a la vivienda; y en tercer lugar un nuevo régimen urbanístico del suelo, diferenciando dos nuevos estados básicos de este: el rural y el urbanizado, a partir del cual se desarrollan unos nuevos principios sobre la forma de hacer ciudad, de construirla y de valorar los terrenos, desvinculando el antiguo concepto de clasificación y valoración.
Se enumeran, con sus referencias al articulado, las principales novedades introducidas en la ley, sistematizadas en diferentes apartados temáticos que facilitan su lectura e interpretación.
Régimen urbanístico del suelo:
- Se diferencian dos nuevos estados o situaciones básicas del suelo en función de su situación actual: el rural y el urbanizado, desvinculando el antiguo concepto de clasificación y valoración (art. 12.1).
- Suelo rural es el preservado de su transformación que debe incluir, como mínimo, el protegido por la legislación de protección o policía de dominio público, por protección en la ordenación territorial y urbanística por los valores concurrentes, por riesgos naturales y el urbanizable hasta que finalice totalmente la urbanización (art. 12.2).
- Suelo urbanizado es el integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, sin precisar más obras que las de conexión a las instalaciones (art. 12.3).
- Se entiende por actuaciones de transformación urbanística las actuaciones de urbanización y las actuaciones de dotación (art. 14).
- Las actuaciones de urbanización distinguen las de nueva urbanización (que suponen el paso de un ámbito de suelo rural a urbanizado) y las de reforma o renovación de la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.
- Las actuaciones de dotación no requieren reforma o renovación integral de la urbanización, sino incrementar dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificación o densidad o nuevos usos asignados en la ordenación urbanística.
Contenido del derecho de propiedad: Derechos y obligaciones
- La previsión de la edificabilidad no la integra en el contenido del derecho de propiedad. Sólo se patrimonializa con su realización efectiva y condicionada al cumplimiento de los deberes y levantamiento de cargas (cesión y urbanización) (art. 7).
- Para ejercer la facultad de participar en le ejecución de actuaciones de urbanización dispondrá de un plazo que no podrá ser inferior a un mes desde que pueda conocer el alcance de las cargas (art. 8.1.c).
- No se podrán establecer obligaciones adicionales ni más gravosas que las legales en perjuicio de los propietarios por convenios Promotor-Administración (art. 16.3).
- Obligación de destinar el 30% de la edificabilidad residencial en nueva urbanización a Viviendas Protección Pública con distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social, con las concreciones de normativa transitoria (art. 10).
- La cesión de aprovechamiento a la Administración –hoy 10% y que se propone entre 5 y 15% hasta 20%- es libre de cargas de urbanización, es decir urbanizado. La Administración no paga cargas de urbanización (art. 16.1.b).
- El incumplimiento de deberes urbanísticos habilita al legislador autonómico a sancionar al incumplidor mediante el instituto de la expropiación-sanción hasta un máximo del 50% del valor (art. 31.3).
- Potenciación del Patrimonio Público del Suelo vinculado a la Viviendas Protección Pública y potenciación del derecho de superficie.
Criterios de ordenación:
- Desaparece el carácter del suelo urbanizable de la Ley del Suelo de 1998 como residual por no encontrarse protegido.
- La legislación sobre ordenación territorial y urbanística establecerá en que casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación por trascender los efectos en el medio ambiente del concreto ámbito de la actuación (art. 15.6).
- Transitoriamente, transcurrido un año sin regulación expresa, no se podrán hacer reclasificaciones, por si solas o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, si afectan a más del 20% de la población o de la superficie de suelo en cuyo caso se obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación, es decir mediante REVISIÓN (D.Tª 4ª).
- Suelos forestales incendiados deben mantenerse en situación de suelo rural inscribible en el Registro de la Propiedad (D.A.6ª).
- Criterios de sostenibilidad con informes determinantes para el contenido de la memoria ambiental de la administración hidrológica, de costas, carreteras e infraestructuras (art. 15.3).
- Inclusión en los instrumentos de ordenación de actuaciones de urbanización, de un informe o memoria de sostenibilidad económica en el que se pondere el impacto sobre la Hacienda Pública afectada por la implantación y el mantenimiento de infraestructuras y servicios resultantes.
Mayor transparencia en las operaciones y tramitaciones que afectan a la ordenación:
- Todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y de ejecución, incluidos los convenios que se suscriban deben ser sometidos al trámite de información pública y aprobados por el Pleno del Ayuntamiento si los convenios alteran cualquier instrumento de ordenación (art. 11.1 y D.A.8ª modifica art. 22.2 LEY REGULADORA BASES DEL RÉGIMEN LOCAL 7/1985).
- Reconocimiento del derecho del ciudadano, además del derecho a la información, a la participación en los procesos de elaboración y aprobación de instrumentos de ordenación territorial y urbanística. En línea con legislaciones de Evaluación Ambiental y Paisaje (art. 4.e).
- Obligación de hacer constar en las enajenaciones de terrenos la situación urbanística y los deberes y obligaciones pendientes de cumplir si están sujetos a una actuación de urbanización, dando lugar su infracción y hasta un plazo de 4 años (antes era de 1 año), a la posibilidad de rescindir el contrato y exigir indemnización (art. 18).
- En casos de alteración de la ordenación que no sea en el marco de plena potestad de ordenación debe hacerse constar como interesados a los propietarios o titulares de otros derechos durante los cinco años anteriores (D.A. 9ª que añade art. 70ter a la LEY REGULADORA BASES DEL RÉGIMEN LOCAL 7/1985).
- Transparencia en representantes locales con declaración de incompatibilidades, bienes patrimoniales, sociedades liquidaciones impuestos, hasta dos años siguientes a expirar su mandato (D.A. 9ª que modifica art. 75.7 LEY REGULADORA BASES DEL RÉGIMEN LOCAL 7/1985).
Declaración de obra nueva:
- Acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega a los usuarios.
Valoraciones:
- Modifica el art. 43 de la LEF referido al método de valor real, remitiendo a los criterios de valoración de la LS exclusivamente (DA5ª).
- Valoración según situación: rural o urbanizado.
- Valoración suelo rural mediante capitalización renta anual atendiendo al rendimiento del uso o explotación sin aplicación de expectativas urbanísticas ni método de comparación (art. 22).
- Valoración suelo urbanizado por aplicación del valor de repercusión calculado por el método residual estático a la edificabilidad de referencia atribuida por la ordenación urbanística (art. 23).
- A los solos efectos del reparto de beneficios y cargas se establece la Valoración del suelo como si estuviera terminada la actuación (art. 26).
- Se establece una indemnización adicional por la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización y por la promoción de actuaciones de urbanización (art. 24 y 25).
Se acompaña un cuadro esquema del nuevo sistema de valoraciones.
Normativa transitoria:
- La reserva del 30% de VPP será exigible a partir de un año excepto municipios de menos de 10.000 habitantes que cumplan determinadas condiciones y segunda residencia en que se compense motivadamente (DTª 1ª).
- Valoración en suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados y para los que el planeamiento haya establecido condiciones para su desarrollo, se valorarán con los criterios de la LS 6/98 si no han vencido los plazos de ejecución o en su defecto tres años (DTª 3ª.2). Puede tener varias lecturas con la normativa valenciana: PDAI adjudicado?, PDAI convocado concurso?, Suelo urbanizable sectorizado?.
- Mientras no se desarrolle reglamentariamente se aplicarán las Normas de valoración de bienes inmuebles contenidas en la ECO/805/200 (DTª 3ª.3).
- Transcurrido un año si regulación expresa, no se podrán hacer reclasificaciones si afectan a más del 20% de la población o de la superficie de suelo en cuyo caso se obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación (D.Tª 4ª).
Adaptación de la normativa autonómica a la LS2007:
Se trata de enumerar aquellos aspectos de la ley estatal que se han regulado supletoria y provisionalmente por ser competencia de las CCAA, hasta que sean regulados por la normativa autonómica.
- La patrimonialización de la edificabilidad está condicionada al cumplimiento de deberes y levantamiento de cargas en los términos que disponga la legislación autonómica. Puede entrar en colisión con la regulación de semiconsolidadas.
- La reserva de vivienda de protección pública en la LUV remite a los planes en función del estudio de necesidades y transitoriamente establece mínimos entre 10% y 40%. Debe adaptarse a los mínimos de la LS 2007.
- En materia de expropiación-sanción la LS 2007 remite a loa normativa autonómica para la regulación de la valoración que podrá ser minorado hasta el 50% de su valor.
- En materia de valoraciones y normativa transitoria se debe establecer cuando se entiende que se trata de ámbitos delimitados y para los que el planeamiento haya establecido condiciones para su desarrollo en que se remite transitoriamente a la LS98.
- La normativa autonómica debe establecer de forma clara los casos en que el impacto de una actuación exige ejercer de forma plena la potestad de ordenación.
- La normativa autonómica debe adaptarse al cumplimiento de la entrega a la administración del suelo libre de cargas de urbanización.
Gabriel Ibor Ridaura
Secretario
LEY 8/2007. 28/05/2007. Jefatura del Estado.
LEY DEL SUELO *Entrada en vigor: 1 de julio 2007. *Deroga: Ley 6/1998, algunos artículos del R.D.L. 1/1992, arts. 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa (16-12-54)
Suscribirse a:
Enviar comentarios (Atom)
2 comentarios:
MÁS ANÁLISIS DE LOS PROMOTORES PÚBLICOS DE VIVIENDA Y SUELO:
La Nueva Ley de Suelo
El día 1 de julio de 2007 entró en vigor la nueva Ley “de Suelo”. Esta Ley, que en su propio título establece una de las ideas fundamentales que ha presidido su elaboración, al pretender que la misma no sea una Ley “de Suelo” más, entendiendo por ello una ley urbanística, sino una ley que abarque exclusivamente los aspectos referidos a la competencia estatal, así pues, el estatuto de la propiedad de suelo –destacando su función social–, las valoraciones, expropiaciones y responsabilidad patrimonial. Deja, por tanto, que las materias clásicas del urbanismo como el Planeamiento, la gestión y la disciplina sean reguladas por la legislación de las Comunidades.
Esta separación del urbanismo, como indica la propia Ley, “conlleva la adopción de un nuevo enfoque de la materia que se traduce incluso en un nuevo lenguaje, que huye de los términos urbanísticos tradicionalmente acuñados”, lo que da lugar a que nos encontremos ante una ley que en algunos aspectos es difícil de entender, por la utilización de expresiones que intentan evitar las tradicionalmente empleadas, por ello algún sector doctrinal ya la ha bautizado como un modelo de “Ley perifrástica”.
Como ya se ha indicado en numerosas ocasiones, la valoración de la Ley es positiva en general para AVS, por cuanto en grandes líneas recoge las distintas propuestas que, sobre política de suelo, ha venido defendiendo y manifestando en todos aquellos foros en los que ha participado, si bien, como comentaremos hay algún aspecto que hubiera podido regularse de forma más adecuada.
Desde esta visión positiva se puede destacar, en primer lugar, la consagración con meridiana claridad de la consideración del urbanismo y de la actividad consecuente de desarrollo del suelo, como una función pública desvinculada de la propiedad del suelo. Son las Administraciones Públicas con competencia en la materia las que deben programarlo, desarrollarlo y, en el supuesto de que interese a la causa pública, delegar la función de ejecución en una tercera persona que lo realice como una actividad industrial o profesional, dando entrada al máximo nivel a la figura del urbanizador, superando así la críptica regulación del artículo 4 de la Ley que viene a sustituir a la 6/1998.
También es muy positiva la regulación del contenido de la propiedad del suelo, que lo analiza teniendo en cuenta no sólo al propietario, sino a las distintas capas de la sociedad. Así se establecen los derechos y deberes de la ciudadanía y los derechos de terceras personas para promover el desarrollo del suelo.
Se establece una distinción esencial entre el suelo urbanizado y el rural, fijando para su diferenciación un criterio fáctico, siendo el primero de ellos el realmente transformado por tener los servicios necesarios para ser considerado ciudad. Se evitan así los criterios de desregulación de la legislación anterior.
La nueva Ley establece, además, un sistema de valoración que nos permitirá poder realizar expropiaciones, por cuanto, salvo honrosas excepciones, las valoraciones no pagan expectativas urbanísticas y en la expropiación se pretende obtener el denominado valor de sustitución del inmueble en el mercado. Es decir, no tendremos como hasta ahora que pagar al propietario las plusvalías que nosotros mismos generamos y solo se indemnizarán las realidades, osea lo que actualmente es y no lo que podrá ser en un futuro.
También es positivo el cambio de mentalidad en relación a la participación en las plusvalías por la Administración. Así en la participación en los aprovechamientos resultantes de las actuaciones urbanísticas se hace desaparecer la expresión “cesión” de las anteriores Leyes y se establece el porcentaje, en una horquilla de entre el 5 y el 15%, que se recibe libre de cargas de urbanización, pudiéndose excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento. A nuestro entender, y así se lo hicimos llegar al Ministerio, el mínimo del 5% debería beberse fijado en el 10%.
Desde un punto de vista positivo, merece destacarse la apuesta decidida del texto legal por la promoción de vivienda protegida, que se traduce en la fijación de una reserva obligatoria para la misma y la regulación de los instrumentos de intervención en el mercado del suelo con esta importante finalidad. Así, se introduce la fijación de una reserva obligatoria para viviendas protegidas de un mínimo del 30%, de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización, si bien nosotros propugnamos la fijación de un 50%. Se han establecido dos criterios que también solicitamos al Ministerio. Por un lado la fijación de plazos concretos para su aplicación automática, 1 año, en el supuesto de no adaptación del planeamiento o de la legislación de las CC.AA., y el establecimiento de que dicha reserva se realizará de forma dispersa para que no se creen guetos.
Por último, la nueva Ley introduce la imposición de determinadas incompatibilidades durante el ejercicio de su función y limitaciones de actividades posteriores a los directivos de las empresas públicas.
El Grupo de Urbanismo se reunirá para estudiar los criterios de aplicación de la Ley y preparar una jornada de carácter muy práctico sobre la misma.
Se trata, en definitiva, de una ley que si es bien aplicada puede facilitar mucho la actuación de los promotores públicos.
Hola "Verdes de Xiva", despues de un largo silencio arrankais kon semejante "Toxo"......ufff.
Os regalo este haber ke os parece.
Saramago: "la izquierda ha dejado de ser izquierda"
Estamos llegando al final de una civilización y se presentan tiempos de oscuridad: "el fascismo puede regresar". Saramago pide a los ciudadanos perder la paciencia ahora que la "izquierda ha dejado de ser izquierda"
’Antes nos gustaba decir que la derecha era estúpida, pero hoy día no conozco nada más estúpido que la izquierda’, dijo ayer José Saramago durante la última jornada del ciclo ’Lecciones y maestros’, que durante tres días ha reunido en Santillana del Mar a escritores, críticos literarios y profesores en torno a las figuras de Carlos Fuentes, de Juan Goytisolo y del escritor portugués.
El escritor portugués dedicó gran parte de su intervención a expresar su honda preocupación por el mal funcionamiento del sistema democrático y por el hecho de que los gobiernos sean ’los comisarios políticos del poder económico’.
’El mundo lo dirigen organismos que no son democráticos, como el Fondo Monetario Internacional, el Banco Mundial o la Organización Mundial de Comercio’, dijo Saramago, quien invitó a los ciudadanos a ’perder la paciencia’ y a hacer algo para intentar cambiar la situación.
’Es hora de aullar, porque si nos dejamos llevar por los poderes que nos gobiernan, y no hacemos nada por contrarrestarlos, se puede decir que nos merecemos lo que tenemos’.
Saramago es miembro del Partido Comunista Portugués, y muy crítico con los partidos de izquierda que, cuando dicen que ’se acercan al centro’, en realidad ’lo que hacen es acercarse a la derecha’.
’Ya no hay gobiernos socialistas, aunque se llamen así los partidos que están en el poder’, dijo el escritor, para aludir a países como Italia y Portugal y precisar a renglón seguido que, con sus palabras, no se refería a España, donde el Gobierno socialista ’compensa la política neoliberal, de la que no puede escapar, con importantes leyes de tipo social’.
’Antes’, gustaba ’mucho decir que la derecha era estúpida’. ’Pues yo tengo que decir que, hoy, no conozco nada más estúpido que la izquierda’, dijo.
En una época en la que ’todo se puede rebatir’, nadie cuestiona la democracia, aunque ’todos sabemos que vivimos bajo una plutocracia: son los ricos los que gobiernan.
A sus 84 años, el escritor cree que ya ’no queda mucho tiempo’ para tratar de cambiar el mundo. ’Estamos llegando al final de una civilización y se presentan tiempos de oscuridad: el fascismo puede regresar’.
Por eso ’hay que hacer algo’, en un mundo donde ’el engaño es el rey de la tierra’, afirmó el novelista, quien, como ejemplo de engaño, recordó el proceso que desencadenó la guerra de Irak y aludió a las multitudinarias manifestaciones de protesta que hubo en numerosos países, que estuvieron ’muy bien’, pero que de poco sirvieron.
Puede que las manifestaciones no consigan lo que pretenden, pero a los ciudadanos les queda otra solución: ’despreciar a quienes nos gobiernan y nos engañan todos los días’.
larepublica.es
Un saludo de vuestro asiduo.........karroza
Publicar un comentario